Наш адрес

ул. Ленина 28, Цимлянск, Ростовская область.

Наша почта:

vk-jurist@bk.ru

График работы

Пн-Пт: 9.00 до 17.00

ВС решал, можно ли одобрить сделку без подписи

За компанию перед банком поручились физлица, чтобы фирме дали кредит. Они отдали под залог участок и ипотечную квартиру. После того, как организация не вернула заем, банк взыскал долг с поручителей. Один из них настаивал, что сделать это нельзя, так как ипотечный договор от его имени заключили по доверенности. Будет ли документ действительным, если личную подпись доверительницы на договоре подделал ее представитель, разбиралась коллегия по гражданским спорам Верховного суда.

Недвижимость под залог

ООО «Грес» занималось оптовой торговлей лесоматериалами и стройматериалами. Компания решила развивать бизнес, и в 2011 году взяла кредит в УралКапиталБанке. Она заключила несколько кредитных договоров, обеспечителями по которым стали физлица Елена Сулейманова, Ольга Газова и Игорь Насреддинов*. Под залог отдали недвижимость – цех спецмеханизмов и участок. Все это стоило в совокупности более 190 млн руб. Вся цена пришлась на цех, а долю в праве собственности на земельный участок по соглашению сторон оценили в 1 рубль.

Компания не смогла платить по кредитам и задолжала более 242 млн руб. В отношении компании ввели процедуру наблюдения (дело № А07-8698/2020), банк пошел взыскивать долги с обеспечителей. Одна из них, Сулейманова, подала встречный иск. Она настаивала, что никакого договора с банком не подписывала, и требовала признать его незаключенным. Она настаивала, что была нарушена простая письменная форма договора. Сулейманова попросила суд назначить почерковедческую экспертизу. В результате эксперты пришли к выводу, что подпись Сулеймановой действительно поддельная и принадлежит другому человеку. Позже оказалось, что сделка была совершена не самой Сулеймановой, а обладателем доверенности на ее имя. Сулейманова получала согласие мужа на ипотеку, а ипотека по договору залога была зарегистрирована в управлении Росреестра по нотариально удостоверенной доверенности, выданной лично залогодателем представителю Л. Ниловой.

Подпись по доверенности

Советский районный суд г. Уфы частично удовлетворил иск банка. Общество обязали выплатить 242 млн руб. и обратили взыскание на доли в праве собственности – цех и участок, принадлежащие Газовой и Насреддинову. В удовлетворении остальной части иска, касающейся долей Сулеймановой, суд отказал. Соответственно, встречный иск Сулеймановой удовлетворили – суд признал ее договор залога незаключенным. В решении сослались на то, что не доказано, что именно сама Сулейманова подписывала договор. А экспертиза признала, что подпись на договоре, которая идет после расшифровки, не оригинальная, она просто скопирована. Вышестоящие инстанции оставили такое решение без изменений.

Конкурсный управляющий ГК АСВ оспорил судебные акты в ВС (дело № 49-КГ20-26-К6). В коллегии под председательством судьи Сергея Романовского обратили внимание на значимое обстоятельство дела: согласие супруга Сулеймановой на ипотеку и выдачу доверенности ее представителю.

ВС в определении указал: по п.1 ст. 183 ГК (заключение сделки неуполномоченным лицом) сделка между третьим лицом и представляемым не считается заключенной, то есть вообще не существует. При этом получается, что заключенной должна быть сделка между представителем и третьим лицом. Но чтобы установить, что представитель и третье лицо договорились, необходимо соблюсти много условий.

При этом если представляемый одобрил сделку (такое одобрение действует с обратной силой), сделка с представителем преобразуется в действительную сделку с представляемым, указал ВС.

Коллегия перечислила, что можно понимать под «последующим одобрением сделки».

Последующее одобрение сделки представляемым:

— Письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано;

— Признание представляемым претензии контрагента;

— Другие действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности);

— Заключение, а также одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой;

— Просьба об отсрочке или рассрочке исполнения;

— Акцепт инкассового поручения.

Источник: Определение ВС по делу  49-КГ20-26-К6

ВС отметил: зарегистрировала договор ипотеки не сама Сулейманова, а ее представитель на основании доверенности, но это обстоятельство суды никак не оценили. ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (на момент написания материала не рассмотрено – прим. ред.).

Юристы анализируют риски

Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business , отмечает, что, направляя дело на новое рассмотрение, ВС фактически дал указание нижестоящим судам исследовать обстоятельства последующего одобрения сделки и действительного волеизъявления стороны. Есть сомнения в добросовестности поведения ответчика, предъявившего встречные исковые требования о признании договора незаключенным, отмечает Гузь.

Если решения нижестоящих судов изменят, это создаст спорный прецедент, полагает Гузь. По его мнению, не получится вовремя изменить решение по той или иной сделке: «Все ранее полученные документы даже после истечения срока исковой давности по их оспариванию будут трактоваться в пользу взыскателя».

Адвокат Андрей Саунин считает спорным вопрос о том, может ли представитель одобрять не подписанные доверителем сделки. Так, в рассмотренном деле неочевидно, что представитель имел право заключать сделки или подписывать договоры. «Если в доверенности не было таких полномочий, то по сути представитель действовал без полномочий на подписание и заключение. А если были в доверенности полномочия, то тогда ничего сверхъестественного я не вижу», – говорит адвокат. Он считает, что суд изучит, было ли в действиях сторон уголовное преступление. Сама по себе позиция, по которой одобрение сделок без подписи возможно, могла бы спровоцировать рост мошенничества, уверен он.

«Коллегия защитила интересы кредитора в ситуациях, когда залогодатель пытается недобросовестно избежать обращения взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на незаключенность договора залога», – полагает Андрей Шубин, старший юрист Eversheds Sutherland . В его практике были случаи, когда залогодатель ссылался на схожие обстоятельства, влияющие на оценку факта заключения договора. Например, на проставление факсимиле вместо собственноручной подписи. «Если при этом залогодатель очевидно знал или должен был знать о таких обстоятельствах, например, знал о передаче в залог принадлежащего ему имущества, но никак не опротестовал это, залог должен считаться действующим», – уверен Шубин.

По оценке юриста, решение ВС подчеркивает, что надо не только формально оценивать факт надлежащего заключения договора. Следует учитывать другие обстоятельства, свидетельствующие о намерении залогодателя передать вещь в залог, а также то, как он вел себя в дальнейшем.

* Имена и фамилии участников спора изменены

Источник

vk-jurist