Наш адрес

ул. Ленина 28, Цимлянск, Ростовская область.

Наша почта:

vk-jurist@bk.ru

График работы

Пн-Пт: 9.00 до 17.00

30.09.2020 г. Как нужно подстраховать себя при покупке квартиры, чтобы в будущем, ваша сделка не была оспорена в рамках банкротства продавца

Настоящая ловушка для покупателей недвижимости запрятана в Федеральном законе от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Если упустить из внимания некоторые аспекты при покупке квартиры, то легко можно её лишиться, причём на законных основаниях. При этом денег, потраченных на её покупку, никто не вернёт.

В конце статьи будет приведен ряд условий, которые нужно выполнить, чтобы быть максимально подстрахованным при покупке квартиры, в части оспаривания вашей сделки по основаниям, предусмотренным Главой III .1. Федерального закона от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сначала, для понимания, приведем пример из практики.

В данный момент ещё идёт разбирательство по делу об оспаривании сделки купли-продажи квартиры, совершённой гражданином за три года, до признания его банкротом.

В это трудно поверить, но спустя почти три года, покупатель получил судебное извещение. Он должен явиться в суд в качестве ответчика. Истцом по делу выступает финансовый управляющий бывшего владельца квартиры.

Продавец был признан судом банкротом, и финансовый управляющий принялся оспаривать все его сделки. В том числе старые сделки трёхгодичной давности.

Под это оспаривание попала сделка по продаже квартиры. Дело в том, что финансовому управляющему нужно вернуть имущество в конкурсную массу, для реализации его с торгов, и распределения денег между кредиторами.

Получается, что при определённых обстоятельствах практически любую сделку по продаже квартиры можно оспорить. Проверка покупателем финансового положения продавца на момент сделки, кажется, практически невозможным. Вы можете не найти информацию о том, что продавец является должником и у него имеются признаки банкротства.

Основания для оспаривания сделки должника указаны в статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в статье 61.6 — оспоренное имущество возвращается в конкурсную массу. При этом, покупателю ничего не вернётся, так как продавец банкрот и денег у него нет.

Покупатель сможет получить уплаченные деньги, только после продажи имущества с торгов и выплаты полученных денег кредиторам продавца.

А теперь представьте себе такую ситуацию.

Продавец оказался аферистом. Он договорился со своим подельником, подписал с ним фиктивный договор займа, указал в нём сумму долга в размере сопоставимом с рыночной стоимостью квартиры.

Далее подельник продавца направил продавцу претензию, с требованием о выплате суммы займа. Следующий шаг — продажа квартиры по цене меньше рыночной. Находится покупатель, проверяет квартиру, не видит «подводных камней». Совершается сделка.

Далее подельник продавца идёт в суд, требует с продавца возврата суммы долга. Получает решение суда. Далее идёт в арбитражный суд и начинает процесс банкротства продавца.

Подключается финансовый управляющий, который начинает собирать конкурсную массу. Узнаёт о прошедшей сделке, принимается её оспаривать. Так как сумма продажи была меньше рыночной, на основании пункта 1 стать 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. » 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка имеет признаки подозрительной. Суд признаёт сделку недействительной. Квартира возвращается в собственность продавца, реализуется с торгов. Полученные деньги переводятся подельнику продавца.

Получается, что аферист продавец продал свою недвижимость два раза. В этой ситуации наиболее пострадавшее лицо — покупатель. Так как он ничего не получил и не получит. После реализации имущества продавца, аннулируются все его долговые обязательства.

Как себя подстраховать от потери квартиры и усилить заключенную сделку

1. Важно чтобы стоимость квартиры, которую вы решили приобрести, была приближена к рыночной. Избегайте покупать квартиру с большим дисконтом или по заниженной стоимости.

2. Оплачивайте цену по договору купли-продажи с использованием безналичного способа платежа. Так вам не придётся доказывать, что сделка была реальной, а не безденежной. И вы не входили в сговор с собственником.

3. Избегайте покупать квартиры, которые несколько раз перепродавались за короткий период времени. Под коротким периодом времени следует понимать сделки с ней чаще одного раза в год.

4. Ищите информацию о продавце в открытых источниках. Проверьте сайт судебных приставов, реестр банкротств, сайт арбитражного суда, сайт суда по месту регистрации продавца и вышестоящий суд региона.

5. Если сомневаетесь, попросите выписку из бюро кредитных историй. Из неё вы увидите текущие обязательства собственника.

6. Проверьте продавца на участие в обществах с ограниченной ответственностью. В интернете есть много сайтов, на которых можно узнать по Ф.И.О., является ли продавец учредителем компании или генеральным директором.

7. Воспользуетесь помощью юриста, для проверки документов и сопровождения сделки.

8. Храните у себя все оригиналы документов по прошедшей сделке. Они могут потребоваться в суде. Если не можете заполучить оригинал, сделайте его нотариальную копию.

Источник

vk-jurist