Как покупать квартиру с использованием эскроу-счетов и что это такое? И стоит ли уже пользоваться новыми возможностями или лучше приобрести квартиру на проверенных годами условиях?
Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента готовности квартиры. Застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или кредитных. Если дом не будет достроен, деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или дом достроит другой застройщик.
Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета:
— Покупатель (депонент), открывший счет для исполнения договора
— Продавец (бенефициар)
— Банк (эскроу-агент), контролирующий этапы сделки и выдачу средств со специального счета
Принцип сделки с эскроу-счетом:
1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета.
2. Открывается специальный счет, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты по договору между покупателем (частное лицо) и продавцом (застройщиком).
3. Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру. Если это заемные средства, то покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму. Пока дом не будет достроен и не сдан в пользование, застройщик не имеет доступ к этим средствам.
4. Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены.
5. Банк проверяет документы. И если всё в порядке, продавец получает доступ к средствам эскроу — счета.
Что нужно знать при открытии эскроу-счета:
— Выбирает банк застройщик. Но покупателю следует быть внимательным и проверить, что выбранный банк имеет право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. Список таких банков есть на сайте ЦБ.
— Покупатель недвижимости застрахован на случай банкротства банка, где был открыт эскроу-счет. АСВ гарантирует выплату суммы до 10 миллионов рублей.
— Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет 5 лет. По истечении срока деньги возвращаются к покупателю.
Теперь средства точно не пропадут вместе с обанкротившимся застройщиком. Это должно свести на нет появление обманутых дольщиков.
Новый механизм финансирования строительства серьезно меняет взаимоотношения между банками и застройщиками, а сам механизм приобретения квартир почти не поменяется, считает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Человек, приобретающий квартиру на стадии строительства, как и раньше, будет заключать договор участия в долевом строительстве. Только в отличие от действующих сейчас правил, дольщик будет перечислять оплату не застройщику, а на эскроу-счет в банке. Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка тоже перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете.
«Схема практически полностью исключает риск «недостроя», так что любой девелопер, получивший проектное финансирование и открывший эскроу-счета в банке, автоматически считается надежным», — поясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
Однако себестоимость строительства квадратного метра жилья может вырасти примерно на 10 процентов. Это связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, так как они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены брать средства на строительство в банке. К этому покупателю стоит быть готовым.
