Как указывается в статье 28 Гражданского кодекса РФ, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Что касается несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, сделки совершаются с письменного согласия их законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
В соответствии со статьей 37, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, либо давать согласие на отчуждении сделки недвижимого имущества, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Недвижимое имущество, принадлежащее вашему ребенку, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания на данное имущество;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде ребенка;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде ребенка;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего ребенку, при перемене места жительства;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях -необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое, если этого требуют интересы подопечного.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы.
Для начала вам необходимо обратится в органы опеки попечительства по месту жительства ребенка за получением предварительного разрешения на совершение сделки. В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления. Предварительный отказ, выданный органом опеки и попечительства, может быть вами оспорен в судебном порядке.
Далее вы заключаете договор купли-продажи в письменной форме, но необходимо учесть, что данный договор подлежит нотариальному удостоверению с уплатой государственной пошлины, размер которой зависит от стоимости имущества. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета.
С 1 февраля 2019 года после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
